Slap vi så nådigt igennem boligkrisen?

Pyha, på en grå og trist oktoberdag skal der ikke mange solskinsstrejf til at få humøret en kende op.

Sådan er det også på boligmarkedet. De seneste og mest friske tal viser solstrejf ikke så få steder i landet. I hvert fald hvis man sammenligner tallene for 3. kvartal med udviklingen i andet kvartal. Så er der små stigninger ikke bare enkelte steder i provinsen, men også i København og omegn. Både for huse, lejligheder og sommerhuse. Det er opmuntrende.

Samlet set, hvis man lægger det hele sammen, er der dog tale om, at priserne stort set står stille, men alene det, at der sker en opbremsning i prisfaldet vil opfattes positivt mange steder. Og føre til hede debatter om boligmarkedet, præcis som vi kender det fra aktiemarkedet. Holdningerne er delte også på boligmarkedet. Pessimisterne mener, at priserne skal endnu længere ned, måske både 20 og 30 procent, optimisterne mener, at det aldrig har været så billigt at købe bolig som netop i disse måneder, og at vi går stabile eller svagt stigende priser i møde.

Renten er rekordlav, og har man nerver til rockerlånene – F1 (og andre variabelt forrentede lån) uden afdrag, måske endda i euro – kan man få et palæ for  en månedlig husleje, der er til at betale. Hvis altså realkreditselskabet eller banken vil bevilge dig lånet.

Personligt skal jeg ikke kaste mig ud i at spå om de fremtidige boligpriser. Det har vi bankøkonomer, universitetsfolk og ikke mindst ejendomsmæglere til at fortælle os om. Men hvad skal vi tro på? I min lokalavis, Villabyerne, kan jeg se, at ejendomsmæglerne har et stort problem. Ikke med at sælge boliger, men med at finde boligejere, som vil sælge. Skiltet “solgt” er plastret hen over en række boligannoncer. Jeg er ikke helt klar over, hvad det er ejendomsmæglerne forsøger at fortælle mig, men jeg tror nok, at de forsøger at sige til mig, at det går heeelt vildt med at sælge boliger for tiden. Så min tillid til ejendomsmæglere er til at overse, og det er den sådan set også til bankøkonomer og universitetsfolk – de har det med enten at tænke på banken eller fremregne de nuværende tal uden hensyntagen til psykologi og andre faktorer, der spiller ind på prisfastsættelsen.

Man skal huske, at boligpriserne – hvis man regner det ud på årsbasis – altså fra september 2008 til september 2009 – er faldet med otte til ti, nogle steder 15 procent. Det er det historiske. Om det fremtidige ved vi, at renten på et tidspunkt vil tage nogle gevaldige hop opad. Men om det er i 2010, 2011 eller 2012 står foreløbig hen i det uvisse. For de mange hundrede tusinder boligejere, som over den næste måned skal tage beslutning om at beslutte sig for, hvad det etårige lån skal omlægges til, er det værd at huske, at nok er renten pt. rekordlav på ikke meget over to procent, men går man blot et år tilbage lå den selvsamme rente på over fem procent.

Indrømmet, det er fristende, både for nye boligkøbere og nuværende F1-lånere, at beslutte sig for at fortsætte i rockersporet med de absolut billigste lån. Frygten er, at det kan lægge grundstenen til konkurser i fremtiden. Nemlig når de billige rockerlån skal lægges om til højere forrentede lån. Tilbageholdenheden i både realkreditselskaber og banker med at låne penge ud må dog formodes at være så tilpas skarp, at vi undgår, at for mange boligejere fanges i den fælde.

Noget tyder på, at danskerne over en bred kam er ganske snu og fornuftige. I de senere år har langt, langt hovedparten af nyudlånene været rentebillige, variable lån med et års løbetid. Noget tyder på, at flere og flere nu lægger sig fast i forventning om en stigende rente.   

Vi skal nok have et kvartal eller to mere med i statistikken, før vi kan sige, om boligkrisen er afblæst. Men sker det, så må vi sige, at vi i Danmark er sluppet nådigt igennem en periode, hvor oppustede priser skulle finde et naturligt leje. Meget nådigt endda.

  

11 responses to “Slap vi så nådigt igennem boligkrisen?

  1. @ B P
    Lige mine tanker!
    Lige nu har jeg måske ikke tjent 150.000 kr. p.a. men så 100.000 kr. skattefrit på min ejd.

    Hvilken lov siger, at det er et krav man har?
    Jeg ville da gerne score en god gevinst den dag jeg skal på alderdomshjem, meeen det har jeg vist ikke krav på?

    @ JCH
    Det glæder mig, at vi deler syn på ejd.mgl. og andre klågeåger, der reelt ikke aner en hujende skid om fremtiden.
    Jeg tror man skal bruge sin egen sunde fornuft både mht ejd., aktier og andre investeringer.

  2. Der har aldrig været en “boligkrise”. Der har været en effekt af at vi har haft en bankkrise – eller en finanskrise om man vil.

    Banksektoren har fra den ene dag til den anden øget kravet til egenkapitalen markant. Og jeg mener virkelig markant! Det har bl.a. været p.g.a. de selv har haft et voldsomt indlånsunderskud og lidt for mange “Stein Bagger-sager” og “Ejendomskarruseller”.

    Effekt af panikken i sektoren og kravet om stor egenkapital: Øget udbud af ejendomme og faldende priser. Momentært faldende priser.

    Slap vi nådigt?
    Ja, for de fleste mennesker kan sagtens afdrage/betale på deres bolig selv baseret på de såkaldt “høje” priser.

    Så når f.eks. BP i sin evige forbitrethed over ejendomsmarkedet taler (indirekte) om at markedsprisen burde være 1/3, så er det i bedste fald ønsketænkning fra hans side. Det er lodret forkert.

    Priserne er gode nok, og køberne er ditto. Nu begynder bankerne at fungere normalt igen, og resultatet er heldigvis at deres selvskabte krise blæser over, hvorved at “boligkrisen” som blot var en side-effekt – ligeledes blæser over.

    PS:
    Jeg har to veninder som begge har udbetaling til hver et hus, og som begge tjener godt. De kan begge kun låne svarende til et F1-ydelse på 3.500 kr/md. Som den ene sagde: “Hvad skal jeg dog bruge alle de penge til jeg får til overs hver måned? Der er grænser for hvor meget tøj jeg kan købe (tro det eller ej). Bankerne er så forskrækkede at de ikke aner ind eller ud.

  3. @Knud Madsen. For syv søren da, man skal da altid bruge sin sunde fornuft. Og da især på aktie- og boligområdet.
    @Allan og andre. Glem ikke, at der i 2005, 2006 og 2007 er en hel del, som har købt til en pris, der ikke modsvarer dagens priser. De er altså teknisk insolvente. Det behøver ikke være noget problem, men er altså rigtig træls, hvis man skal sælge.
    Allan du har ret i, at bankerne har strammet til. Men jeg synes nu, at du går lidt for gelinde hen over den kendsgerning, at boligpriserne var handlet op i prisen som ikke kunne matche den helt basale, grundlæggende vækst i produktionen/samfundet.

  4. @JCH

    Danmarks boligmarked er ret simpelt. Jeg vil vurdere at over 80% af boliger handles ene og alene på den månedlige ydelse. Måske ikke fordi Niels Normalforbruger altid selv tænker sådan – men det gør hans bank!

    Så på den måde vil nye finansieringsprodukter (rentetilpasning, afdragsfri osv osv) skabe en højere handelspris men reelt til samme månedlige ydelse. Det er det som er sket.

    Derfor vil den rette sammenligning mellem produktionen/væksten i samfundet og boligpriserne være mere nuanceret. Og lad mig straks sige jeg har ikke regnet det igennem men jeg gætter på at hvis:
    – 80% af boliger handles på ydelser
    – 40% af alle nye lån er rentetilpasningslån
    – og 5% er lån uden afdrag

    Så vil jeg æde min hat på at den vægtede gennemsnitlige månedlige ydelse har udviklet sig fint i forhold til den grundlæggende vækst i samfundet. Sagt med andre ord: Danskerne kan godt betale deres husleje også selv ved højere priser.

    Ydermere sker der et paradigmeskift i ejerboligmarkedet på 2 fronter:

    1) Man arbejder ikke længere i retning af at være gældfri i sit hus om 30 år. Man “låner” det blot en periode.

    2)Man har ingen intention om at “blive gammel” i huset. Man skifter hyppigere ejerbolig efter skift i behov (gift/skilt/børn/flere børn/arbejde/arbejdsløs).

    Kvaliteten i ejerboligerne er tillige højnet. Der er investeret massivt i boligmassen som udover almindelig prisstigninger faktisk også er blevet mere værd.

    Teknisk insolvente? Jooh, men det burde jo være totalt ligegyldigt hvis man kan betale de månedlige ydelser mens stormen blæser. Det er klart at enkelte mennesker er uheldige og bliver tvinget til at sælge med tab – men sådan er spillet som ejerbolig-ejer.

  5. Lad mig lige tilføje JCH:
    Når renten er lav, og pengekassen bugner, og ALLE developers sætter gang i lejlighedsbyggeri i alle byer på een gang. Så sker der det sjove, at qva det tager 12-24 måneder at planlægge/bygge ejendomme, at så frigives de i markedet på een og samme gang med forsinket effekt. Det er uanset krise eller ej.

    Det medfører en simpel overudbuds-effekt, at priserne trykkes ned og at markedet bliver totalt gennemsigtigt.

    Jeg så på en developer-sag i KBH K hvor Realkredit Danmark på skrift gav mig tilsagn om finansiering baseret på 55.000 kr/m2 i 2007. Lad mig gætte at idag ville tallet være 28.000/m2.

  6. Der er umådeligt mange psykologiske faktorer med i prisdannelsen. -rent praktisk er huspriser en anden sag, hvor de historisk set ligger på en stigningstakt der er lig inflationen. – selvom huse som alt andet har en begrænset levetid.

    Det er de færreste som ved at huslejen er ALLE udgifter – også de finansielle offeromkostninger, og ikke mindst de finansielle risici (variable lån, teaser lån mv.) man accepterer som ejer.

  7. Why is it that a housing boom — which requires shifting resources into housing — doesn’t produce the same kind of unemployment as a housing bust that shifts resources out of housing ?

  8. @Jakob Kristiansen

    Problemet er jo netop inflationen.

    Man skal huske på, at inflation IKKE er nogen naturlov, men derimod et meget kontrolleret redskab som på effektiv vis bruges til at slavebinde pøbelen.
    Der er jo ikke megen sjov ved at være rig, hvis pøbelen er så økonomisk frie, at de ikke behøver betjene eliten.
    Omvendt gider ingen gøre en indsats, hvis ikke de får noget ud af det – Herunder opsparing.

    Derfor disse konjunkturudsving (som selvfølgelig heller ikke er nogen naturlov). Først bilder man folk ind at det går godt og opsparingen/velstanden vokser og vokser. Når den så bliver for stor – HAPS, ups vi har økonomisk krise, så i må nok kunne forstå at jeres penge igen er værdiløse. Men i skal da være velkomne til at gøre en ekstra indsats, og dermed skabe endnu en opsparing vi kan konfiskere senere.

    Egentlig et såre simpelt system, designet præcis til at kontrollere pøbelen. Det kræver blot at man sørger for, at dele af pøbelen er lige lidt mere lige end de andre – I dette tilfælde boligejerne.
    Men rusker de lidt for meget i tøjret, så skal de også nok blive sat på plads. Dem har vi nemlig i endnu mere kort snor på grund af deres gæld.

    Tilykke kære Danskere – I verdens lykkeligste folk.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *